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I nostri Punti di Forza!

Punti di Forza sono Chiarezza nel gestire con trasparenza ogni nostro servizio, Professionalità conseguita con anni di attività di gestione e amministrazione, Tempestività nell'eseguire i compiti di cui siamo responsabili.

Domande Frequenti

Il condominio deve aprire il conto fiscale, come si fa per pagare gli F24?

No il condominio è titolare di codice fiscale e non di partita IVA

Quando e come si puo’ convocare l’assemblea se l’amministratore non lo fa o e’ irreperibile?

L’assemblea può essere convocata per motivi di necessità (es.: arriva una citazione al condominio) o per richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. (lettera di richiesta assemblea all’Amministratore)
Se l’amministratore non convoca l’assemblea come richiesto dai condomini entro 10 gg dalla ricezione della richiesta, l’assemblea può essere convocata direttamente dagli interessati. (modulo di convocazione assemblea),
Se l’amministratore è assente o irreperibile ogni condomino può convocare l’assemblea.
In questi casi bisogna accertarsi che tutti i condomini abbiano ricevuto la convocazione, altrimenti sono nulle le delibere assembleari se tutti i condomini non sono stati regolarmente convocati.
La convocazione deve pervenire almeno otto giorni prima della riunione e la comunicazione può essere fatta in qualsiasi forma, salvo diversa disposizione del regolamento del condominio, che va sempre controllato prima di procedere. (modello di convocazione assemblea)
Chi spedisce la convocazione deve provare d’averla spedita e consegnata (per questo motivo normalmente si usano le raccomandate con ricevuta di ritorno, ma nulla impedisce che siano consegnate a mano, purché chi la riceve rilasci ricevuta a chi la consegna (modello ricevuta di raccomandate a mano).
Attenzione particolare deve prestare il condomino che convoca un’assemblea ad indicare bene gli argomenti in ordine del giorno che si desidera trattare, perché solo quello che è indicato all’ordine del giorno può essere discusso, le varie ed eventuali sono riservate ad avvisi e comunicazioni che l’amministratore o i condomini vogliono fare all’assemblea e non possono essere nuovi argomenti su cui deliberare.
In caso che l’Amministratore non si presenti all’assemblea i condomini devono redigere un verbale della seduta come da modello allegato: (modello verbale assembleare).

Si e’ rotto un tubo di adduzione acqua alla palazzina, non trovo l’amministratore (e’ agosto e sta in vacanza), sono un consigliere, non posso far chiudere l’acqua per un mese, posso far eseguire la riparazione magari pagando io e ho diritto al rimborso?

Art. 1134 c.c. “il condomino che ha fatto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino ad eseguire lavori e spese e poi chiederne il rimborso. I motivi possono essere facili da intuire, ciascuno potrebbe eseguire lavori e poi chiederne il rimborso (anche lavori inutili o che riguardano l’interesse di un solo o più condomini) L’eccezione del legislatore sta nell’urgenza ed indifferibilità della spesa. La valutazione dell’urgenza è fatta secondo il criterio del buon padre di famiglia. Nella domanda specifica il condomino agisce nell’interesse comune (tubo di adduzione acqua alla palazzina) ed in condizioni di urgenza (rottura che senza ripristino non fa arrivare acqua alla palazzina), quindi può procedere ed ottenere il rimborso. In questo caso, se il condominio tarda a rimborsare, il condomino può agire in giudizio per ottenerne il rimborso. Ovviamente il condomino deve provare oltre all’urgenza l’impossibilità di comunicare con l’amministratore (es.: invio telegramma con descrizione sintetica del problema e richiesta di contatto all’amministratore, raccomandata espressa con ricevuta di ritorno ecc.).

Nuova configurazione del distacco unilaterale dall'impianto di riscaldamento centralizzato (agg.to nov/2011)

Si allega articolo del n° 159 della rivista Amministare immobili dell'Anaci dove si parla del distacco unilaterale dal riscaldamento centralizzato.

Rinuncio ad utilizzare l'ascensore e quindi non voglio contribuire alle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell'impianto.

Il condomino non può, rinunciando al diritto di godere della cosa comune, sottrarsi alle spese di conservazione dell’impianto (art. 1118 c.c.), sono nulli accordi tra le parti o modifiche al regolamento condominiale che comportano la rinuncia del condomino o di parte dei condomini.
Del resto nel condominio coesistono due diritti: il diritto di proprietà esclusiva e di comunione.
Il condomino che intenda rinunciare alla parte in comunione conserva sempre e comunque il diritto di proprietà esclusiva e quindi deve condividere le spese di mantenimento della cosa comune e la comunione è irrinunciabile.

Voglio modificare l'uso della mia proprietà all'interno del condominio posso?

Non si può modificare l’uso della proprietà esclusiva se si recano danni o pregiudizi sulle proprietà, sui diritti o sulla cosa comune. (Art. 1122 c.c.). Diverso il caso delle limitazioni all’uso delle proprietà esclusive decisi ed imposti dal regolamento di condominio.

A proposito di verande

Argomento di grosso interesse e sul quale ricevo tantissime richieste di chiarimento:
la giurisprudenza, con riferimento ai balconi, salve le limitazioni di natura pubblicistica, che sono chiusi a vetri, di norma, è consentito ai proprietari purché non alteri il decoro architettonico dell’edificio condominiale e non rechi alcun pregiudizio agli altri condomini, che devono avere assicurato un pari godimento del bene comune.
Se il regolamento di condominio è contrattuale (accettato nell’atto notarile di acquisto –rogito) e vieta espressamente di mutare la destinazione delle varie porzioni immobiliari (balconi), il condomino non può in nessun caso mutare la destinazione della proprietà individuale.

Il garage sotto la mia palazzina non e' a norma, non tutti i condomini degli appartamenti hanno i box, qualcuno ha solo il box e la tabella millesimale e' unica, ma i box hanno 245 mm e gli appartamenti 755 mm, l'amministratore puo' obbligare i condomini a mettere a norma i locali e come si ripartisce la spesa?

L’amministratore in qualità di legale rappresentante ed organo esecutivo è responsabile per l’attuazione delle disposizioni di legge in materia di sicurezza degli impianti (elettrici, antincendio ecc) se non esiste la documentazione atta a dimostrare che il locale è a norma vanno eseguite le verifiche attraverso professionisti certificati e successivamente eseguiti i lavori atti a mettere a norma ed imposti dalla normativa vigente che garantiscano la sicurezza ed i condomini sono obbligati a partecipare alla spesa.
I criteri di ripartizione di volta in volta secondo i lavori da eseguire sono ripartiti o sulla proprietà generale o sulla porzione della proprietà generale che ha l’uso esclusivo di quella porzione di immobile. Ogni fattispecie va esaminata accuratamente, genericamente si può rimandare al codice civile ai criteri di ripartizione delle spese.

Nel mio condominio e' stato eseguito un piccolo lavoro sul tetto, l'amministratore ha fatto montare un ponteggio per sole tre quattro ore di lavoro di un muratore, potevamo risparmiare molto facendo legare l'operaio con un cordino, vorrei contestare la spesa.

La sicurezza dei lavoratori nel condominio è imposta dalla legge, la responsabilità dell’amministratore per l’inosservanza di tali obblighi previsti a suo carico, comporta l’applicazione di sanzioni pecuniarie e, secondo la gravità, possono arrivare fino all’arresto dell’amministratore. Ciò premesso vorrei farLa riflettere sull’importanza della sicurezza della vita umana, sicuramente subordinata al risparmio economico, suppongo che l’amministratore era obbligato, anche se per un lavoro di poche ore, a garantire con un ponteggio il lavoro in sicurezza, magari su un tetto al sesto o settimo piano di una palazzina. Comunque può impugnare il verbale in cui l’amministratore renderà conto della spesa ed affidare ad un giudice la decisione in proposito.

Come deve essere fatto il rendiconto?

Ormai ritengo opportuno che l’amministratore sia un professionista con sufficienti conoscenze e formazione atte a gestire una parte importante del patrimonio delle famiglie italiane, gli immobili.
Ciò premesso la forma del bilancio deve essere:
  • comprensibile, costante nella classificazione e suddivisione delle categorie di spesa, con dettagli sufficienti per il condomino ad individuare le spese sostenute;
  • l’effetto contabile delle operazioni deve essere rilevato ed attribuito all’esercizio di competenza e non all’esercizio in cui si concretizza l’incasso o il pagamento;
  • costi e ricavi devono quindi entrambi seguire un principio di competenza;
  • il resoconto deve essere il risultato di procedimenti di rilevazione in conformità ai principi di ragioneria, tanto quanto una piccola azienda;
  • i criteri ed i principi contabili devono essere quindi scelti a priori ed applicati sempre (competenza della spesa in alternativa al criterio di cassa);
  • lo stato patrimoniale deve essere il completamento del rendiconto delle spese e deve esporre chiaramente la situazione finanziaria, crediti e debiti nei confronti dei condomini e dei fornitori con l’eventuale esposizione di fondi costituiti per lavori straordinari da eseguire o per altri motivi
  • il bilancio di esercizio deve essere comprensibile ed analitico.

A quale norme si fa riferimento nei condomini per la legge antincendio?

Le norme alle quali si fa riferimento sono quelle contenute nel D.P.R. n. 151 del 01/08/2011.

Cosa vuol dire che l'amministratore deve operare come "il buon padre di famiglia"?

L’amministratore deve quindi essere imparziale e soprattutto aiutare a chiarire perché spessissimo le liti partono da malintesi ed equivoci oltre che da divergenze d’interessi e l’amministratore deve aiutare ad identificare i punti della disputa ed invitare ad esplorare le soluzioni possibili che possano soddisfare tutte le parti.

Come si fa a cambiare l'amministratore?

L’amministratore dura in carica un anno. Ogni anno, in genere durante l’assemblea di approvazione del consuntivo appena chiuso e dell’approvazione del preventivo dell’anno in corso, viene sempre inserito un punto con il rinnovo delle cariche, amministratore e consiglieri. In ogni caso il regolamento di condominio indica sempre la procedura del proprio condominio. Per eleggere un nuovo amministratore occorre che siano presenti in assemblea di persona o per delega la metà + 1 dei condomini (es. in una palazzina da 24 appartamenti ci devono essere almeno 12 condomini, di persona o per delega) che rappresentino almeno 501,00 millesimi della tabella di proprietà.

Come si fa a cambiare l'amministratore imposto dal costruttore?

Spesso nei compromessi di acquisto nuovi immobili e sui regolamenti di condominio dei nuovi edifici il costruttore inserisce una clausola dove specifica che amministrerà il condominio attraverso persona di sua fiducia fino a quando non avrà venduto tutte le unità abitative.
Secondo parte della giurisprudenza, la nomina prestabilita dal costruttore deve essere ratificata dall’assemblea, posto che la nomina dell’amministratore deve risultare da regolare delibera trascritta nel verbale delle assemblee.
In ogni caso, una volta raggiunta la maggioranza, (cioè quando siano state vendute unità abitative che formino la maggioranza prevista dal CC per la nomina, 501 millesimi e la metà dei condomini + 1) l’amministratore può essere sostituito, visto che si tratta di un incarico di rappresenzanza e fiduciario.

Quanti condomini si possono rappresentare per delega?

In genere non più di tre ma è vincolante ciò che è espresso nel regolamento di condominio. Purtroppo molto spesso questo punto viene non ben osservato e un piccolo nucleo di condomini ottenendo le deleghe della palazzina e concentrandone i voti controllano le decisioni assembleari, impedendo migliorie o interventi di manutenzione ordinaria necessari o imponendo il rinnovo di un amministratore distratto o poco presente che non gestisce l’immobile proponendo quando necessario al suo mantenimento ma si limita alla corretta contabilizzazione delle spese.

Cosa deve fare esattamente il portiere?

Il contratto collettivo nazionale stabilisce le mansioni, ma di solito l’amministratore fa firmare un accordo integrativo con il dettaglio dei compito.
Non devono essere i condomini ad impartire ordini al portiere ma assolutamente l’amministratore ed ogni “questione” con lo stesso va fatta sempre passare attraverso l’amministratore che deve gestire la persona dal lato umano e dal lato lavorativo come farebbe un qualsiasi datore di lavoro, garantendo al condominio professionalità riservatezza e servizi di pulizia e posta.

Posso installare la parabolica sul mio balcone?

Il diritto all’informazione ci garantisce l’installazione della parabolica, è però buona norma consultare il regolamento condominiale leggendo attentamente eventuali parti relative ai divieti, informare l’assemblea rappresenta sempre un ottimo approccio con il vicinato e cercare di osservare con “un occhio estetico” il posizionamento della parabola garantisce un bell’aspetto allo stabile nel quale abitiamo e nel quale riceviamo i nostri amici. Qualora esista un impianto centralizzato comune bisogna allacciarsi all'impianto predisposto dal condominio.

Non abito nell'appartamento posso non pagare il riscaldamento?

E’ illegittimo, se non previsto dal regolamento, la richiesta di esonero, inoltre (sentenza 4653/90 Cassazione Civile) in nessun caso il condomino può esimersi dalla contribuzione alle spese di riscaldamento, nemmeno qualora si distacchi dall’impianto e perciò non ne usi (a meno che non sia autorizzato da apposita delibera) che dimostri l’effettivo e conveniente risparmio di spesa per il condominio e che, infine, una tale operazione non comporti danni al funzionamento dell’impianto. In caso di autorizzazione l’amministratore provvederà al sigillo delle valvole.

Quali spese sono a carico dell'inquilino e quali a carico del proprietario?

In via generale e salvo diverso accordo scritto tra proprietario ed inquilino, sono a carico dei proprietari le spese facenti capo alla manutenzione straordinaria della cosa comune. Sono a carico degli inquilini le manutenzioni ordinarie della cosa comune e gli oneri accessori. Esistono vari accordi di intesa di diverse associazioni che possono essere consultati via internet per avere un dettaglio puntuale sulle singoli voci di spesa.

Sono inquilino, chi paga il portiere?

Salvo diverso accordo fra le parti il 90% l’inquilino il restante il proprietario.

Sono un inquilino, chi paga lo spurgo dei pozzetti, io o il proprietario?

L’inquilino, lo spurgo rientra nelle manutenzioni ordinarie a carico del conduttore della cosa locata, salvo diverso accordo tra le parti.

Il mio amministratore deve calcolare quanto deve pagare l'inquilino e quanto il proprietario delle spese condominiali?

Non è compito dell’amministratore fare l’analisi dettagliata delle spese condominiali spettanti alla proprietà od al conduttore, in quanto l’amministratore del condominio è terzo estraneo e non è tenuto ne molto spesso è a conoscenza degli accordi tra le parti. L'amministratore su richiesta degli interessati può effettuare i conteggi dietro compenso aggiuntivo addebitato alla singola unità.

Nel mio palazzo c'è un moroso, ma l'amministratore non recupera, ci vuole il permesso dell'assemblea per recuperare i crediti?

No, l’amministratore ha facoltà di recuperare i crediti senza il permesso dell’assemblea. Il regolamento di condominio spesso definisce i tempi ed i criteri. In via generale, in caso di morosità, l’amministratore può procedere con ingiunzione di pagamento senza convocare apposita assemblea

Non riesco mai a capire con quale maggioranza si possono approvare le spese condominiali, come ci si orienta?

Tabella esplicativa per assemblee convocate regolarmente, cioè con invito a tutti i condomini.
Oggetto
Maggioranze
Maggioranze
Maggioranze
Maggioranze
 
Prima convocazione
Prima convocazione
Seconda convocazione
Seconda convocazione
 
presenti
valore
presenti
valore
Bilancio consuntivo annuale presentato dall’amministratore (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/3 1/3
Preventivo delle spese ordinarie di gestione (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/3 1/3
Opere di manutenzione straordinaria e costituzione di un fondo per le spese relative (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/3 1/3
Piano di ripartizione delle spese tra condomini (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/3 1/3
Impiego di eventuali residui positivi della gestione (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/3 1/3
Tutte le altre delibere (escluse quelle riportate di seguito) 1/2 1/2 1/3 1/3
Approvazione del regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) 1/2 1/2 1/2 1/2
Modifiche al regolamento di condominio, esclusi i casi di cui al punto denominato A (art. 1138 c.c.) 1/2 1/2 1/2 1/2
Nomina e revoca dell’amministratore (art. 1136) 1/2 1/2 1/2 1/2
Liti attive e passive (art. 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/2 1/2
Ripartizioni straordinarie di notevole entità (art. 1128 e 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/2 1/2
Ricostruzione dell’edificio per un perimetro inferiore ai ¾ del suo valore (art. 1128 e 1136 c.c.) 1/2 1/2 1/2 1/2
Scioglimento di un condominio che possa dividersi in parti che possano avere le caratteristiche di edifici autonomi 1/2 2/3 1/2 2/3
Innovazioni per uso più comodo, per miglioramento e maggior rendimento della cosa comune (art. 1120 c.c.) ½ dei condomini 2/3 ½ dei condomini 2/3
Creazione di nuovo regolamento di condominio o modifiche a quello esistente che comportino variazioni nei diritti costituiti o acquisiti sulle cose comuni unanimità unanimità unanimità unanimità
A Modifiche dei valori proporzionali delle quote millesimali per errore o notevole cambiamento del rapporto originario fra le singole quote sent. cass.ni riunite 09/08/2010
n 18477
1/2
sent. cass.ni riunite 09/08/2010
n 18477
1/2
sent. cass.ni riunite 09/08/2010
n 18477
1/2
sent. cass.ni riunite 09/08/2010
n 18477
1/2
Innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza, al decoro architettonico, o che rendano inservibili all’uso le parti di un edificio (art. 1120) unanimità unanimità unanimità unanimità
Cambiamento della destinazione originaria dell’edificio unanimità unanimità unanimità unanimità
Sovraelevazione pregiudizievole per le condizioni statiche, per l’aspetto architettonico, o che arrechi una diminuzione notevole di aria e luce ai piani sottostanti unanimità unanimità unanimità unanimità
Ricostruzione dell’edificio, quando questo sia perito per una parte superiore ai ¾ del suo valore unanimità unanimità unanimità unanimità

E' regolare che in alcune occasioni il mio amministratore raccolga le firme invece di convocare un'assemblea?

E’ un uso che semplifica e fa risparmiare tempo, pensiamo ad un freddo improvviso ed all’esigenza di modificare gli orari del riscaldamento, la convocazione dell’assemblea ed il suo svolgimento hanno sicuramente tempi più lunghi di una raccolta di firme, vero è che si tratta comunque di una delibera anomala, il condomino dissenziente può comunque sempre impugnare una decisione così presa, ma l’assemblea può ratificare immediatamente la decisione, di fronte ad un simile evento.
Vero è che in caso di giudizio, la ratifica dell’assemblea fa soccombere la richiesta del condomino dissenziente ma potrebbe esonerare il condomino dissenziente dalle spese intercorse tra la raccolta di firme e la ratifica. E’ bene quindi che l’assemblea decida la prassi da seguire e quale maggioranza considerare valida per la raccolta.

Quali sono le responsabilità dell'amministratore?

In via generale l’amministratore è responsabile penalmente e civilmente per l’inosservanza di tutte le norme del codice civile, attinenti alla vita del condominio, che gli impongono precisi obblighi e doveri. La responsabilità si estende anche all’inosservanza delle leggi e disposizioni emanate in materia di funzionamento e di tutela degli impianti comuni (ascensore. Impianti termici ecc), nonchè delle ordinanze del sindaco e delle disposizioni di pubblica sicurezza.

Il mio amministratore non ha pagato i contributi previdenziali, quali responsabilità ha?

Penale anche se dimostra di non avere i fondi perchè i condomini non pagano le rate, in quanto il codice civile mette a disposizione dell’amministratore strumenti efficaci di recupero, come il decreto ingiuntivo.

E' responsabile l'amministratore se cadono gli intonaci dello stabile?

Sì, penalmente (ex art. 677 1 comma c.p. Cass. Pen. 25/5/65), per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria necessari ad ovviare ai pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio in condominio. L'amminstratore in caso vi siano dei principi di deterioramento di parti dell'edificio che possono distaccarsi e cadere, è obbligato a far mettere l'area in sicurezza, facendo cadere le parti pericolanti anche con l'ausilio di mezzi meccanici e senza alcuna preventiva autorizzazione dell'assemblea.

Che cosa è la EN 81/80?

E’ la norma europea pubblicata dal comitato Europeo di normalizzazione che si propone di fornire ai soggetti interessati alla sicurezza degli ascensori già esistenti un metodo scientifico per la determinazione degli interventi da eseguire sugli ascensori di “ annata”. Sarà applicata nell’ordinamento Italiano in quanto Stato membro della CEE, e modificherà l’esecuzione delle verifiche periodiche imposte sugli ascensori.

Il mio vicino fa rumore come mi devo comportare?

Fa fede il regolamento comunale che disciplina le emissioni acustiche e gli orari.

Posso richiedere all'amministratore di vietare gli animali nel palazzo?

Si allega articolo della rivista La Proprietà edilizia dove si parla della detenzione negli appartamenti di animali domestici.